양도소득세.취득세.등록세 계산

[중앙일보 최현철] 취득.등록세 등 거래세율 인하 내용을 문답으로 풀어본다.

Q:기존 아파트보다 분양받는 아파트 거래세 인하폭이 크다던데.

A:그렇다. 신규 분양 아파트의 거래세는 전용면적에 따라 41.3~50% 줄어든다. 기존 주택을 사면 지금보다 14.3~18.6% 떨어진다.

Q:실례를 들어 달라.

A:판교 33평형(분양가 4억원)을 분양받을 경우 현재 세율로는 1760만원을 거래세로 내야 한다. 법이 개정되면 그 절반인 880만원만 내면 된다. 분양가 7억원인 서울 상봉동 상떼르시엘 44평형은 3220만원에서 1890만원으로 41.3% 줄어든다. 이미 지어진 아파트를 살 경우 세금이 줄어드는 폭이 작다. 서울 역삼동 SK허브젠(28평형, 취득가 4억원) 아파트는 1080만원에서 880만원으로 줄어든다. 용산구 도원동 삼성래미안 42평형(취득가 7억원)의 경우 지금은 2205만원을 거래세로 내지만 앞으로는 이보다 14.3% 적은 1890만원만 내면 된다.

Q:왜 신규 분양 받은 아파트의 거래세 인하폭이 큰가.

A:그동안 과세 기준을 실거래가에 가깝게 상향 조정하는 데 따른 충격을 완화해 주기 위해 기존 주택을 살 경우 거래세에 특혜를 줘 왔다. 취득세와 등록세를 합쳐 2.5%를 내면 됐다. 그러나 분양가가 이미 공개된 신규 아파트 분양의 경우에는 4%를 적용해 왔다. 이를 모두 2%로 통일시켰기 때문이다.

Q:전용면적에 따라 달라지는 이유는 뭔가.

A:거래세에 따라 붙는 부가세인 농어촌특별세(취득세액의 10%)와 지방교육세(등록세액의 20%) 때문이다. 농특세는 원래 거래세의 10%를 물린다. 그런데 이번처럼 세금을 감면해 주는 경우에는 감면금액의 20%를 추가로 내야 한다. 따라서 아파트의 가격에 따라 농특세가 달라지게 돼 집을 구입하는 사람 입장에선 세금 인하폭이 차이 나는 것으로 느끼게 된다. 또 전용면적 25.7평 이하 주택은 농특세를 내지 않는다. 이것도 세금 차이가 나는 요인이다.

Q:경매로 구입한 주택은 어떻게 되나.

A:경매의 경우 법원으로부터 구입하는 형식이어서 그동안에는 4%의 거래세율을 적용받았다. 그러나 법 개정 이후에는 기존 주택과 같이 2%로 떨어진다.

Q:언제부터 적용되나.

A:정부는 이달 21일 열리는 임시국회에서 지방세법 개정안을 통과시킬 계획이다. 개정안은 공포와 동시에 시행된다. 임시국회에서 개정안이 통과되면 9월 중순부터 적용될 것으로 보인다. 이번 국회에서 통과되지 않으면 시행시기가 내년으로 미뤄질 수도 있다. 소급적용은 하지 않는다.

Q:주택을 제외한 다른 부동산에는 적용되지 않나.

A:다른 부동산의 거래세율은 현행대로 유지한다.

Q:양도소득세율은 안 내리나.

A:취득세와 등록세는 주택 구입자가 내는 세금이고 양도세는 매도자가 부담하는 세금이다. 정부는 취득세와 등록세만 거래세로 인정하고 있으며 양도세는 소득세로 보고 있다. 양도소득은 불로소득으로 간주해 엄격하게 세금을 매긴다는 것이 정부 입장이다.

증여시

구분	전용 85㎡이하	전용 85㎡초과
취득세	2%	2%
농특세	면세	취득세의 10%
등록세	1.5%	1.5%
교육세	등록세의 20%	등록세의 20%

분양시

구분	전용 40㎡초과~60㎡이하	전용 85㎡이하	전용 85㎡초과
취득세	1%	2%	2%
농특세	면세	면세	취득세의 10%
등록세	1%	2%	2%
교육세	등록세의 20%	등록세의 20%	등록세의 20%

※ 무주택자에 한해 "전용 40㎡이하"는 취득세, 등록세 면제
"전용 40㎡초과~전용 60㎡이하"는 취득세, 등록세 각각 50% 감면